Das Annuitätendarlehen: Rate bleibt, Anteile wandern
Bei einem Annuitätendarlehen – dem Standard bei Baufinanzierungen – zahlst du jeden Monat dieselbe Rate. Sie setzt sich aus Zinsen (für die Bank) und Tilgung (deine Rückzahlung) zusammen. Da die Restschuld mit jeder Rate sinkt, wird der Zinsanteil immer kleiner und der Tilgungsanteil immer größer – bei gleichbleibender Rate.
Tilgungssatz: klein, aber mächtig
Der anfängliche Tilgungssatz ist der größte Hebel deiner Finanzierung. Beispiel: 300.000 € Darlehen zu 3,5 % Sollzins – mit 2 % Tilgung zahlst du rund 29 Jahre (Rate 1.375 €), mit 3 % Tilgung nur rund 22 Jahre (Rate 1.625 €). Die höhere Rate spart dir dabei über 45.000 € an Gesamtzinsen. Faustregel: Tilge so hoch, wie dein Budget dauerhaft hergibt – mindestens 2 %.
Sondertilgung und Zinsbindung
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung neben der normalen Rate – meist sind 5 bis 10 % der Darlehenssumme pro Jahr vertraglich kostenfrei möglich. Sie senkt direkt die Restschuld und verkürzt die Laufzeit spürbar. Die Zinsbindung legt fest, wie lange dein Sollzins garantiert gilt (typisch 10–15 Jahre); danach brauchst du eine Anschlussfinanzierung zum dann aktuellen Marktzins.